Il mutuo ipotecario

L’ipoteca è “un diritto reale di garanzia su beni immobili o mobili registrati”.
All'istituto di credito che vi erogherà finanziamento per il contratto di mutuo non basta verificare la reale possibilità a pagare le rate mensili (tipo di lavoro e disponibilità economica) ma si tutela ulteriormente disponendo una precisa garanzia, costituita dall’ipoteca sull’immobile che hai acquistato.
La banca in questo modo acquisisce una vero e proprio diritto di prelazione sull'immobile ipotecato  e si assicura la possibilità, che nel caso in cui il mutuo non venga rimborsato (per un qualsiasi motivo), il diritto di espropiare il bene (la casa in questione) dato in garanzia con la sottoscrizione del mutuo; per rientrare in possesso dei soldi che vi ha "prestato" può vendere all'asta l'immobile e coprire la restante parte del credito che vanta nei vostri confronti.

Le ipoteche vengono iscritte presso un apposito “Registro degli immobili” che potete consultare presso il comune dove è ubicato l'immobile; potete usare lo stesso immobile per iscrivere più ipoteche (se chiedete più linee di credito); i creditori saranno identificati secondo l'ordine con cui le varie ipoteche vengono iscritte (ipoteca di primo grado, di secondo, di terzo etc).

Chi accende un mutuo ipotecario deve essere consapevole del fatto che se per un qualsiasi motivo il mutuo non dovesse essere rimborsato, entro i limiti contrattuali, la banca avrebbe in tal caso il diritto legale di poter espropriare il bene immobile su cui ha il diritto ipotecario per poterlo eventualmente rivenderlo all'asta e coprire la parte di mutuo non corrisposta.

Quando si stipula un contratto di mutuo ipotecario, sul quale quindi viene messo a garanzia un immobile ipotecato, è necessario l'intervento di un funzionario pubblico, il notaio, la cui funzione è quella di consentire l'iscrizione dell'ipoteca, e di cancellarla alla fine del mutuo.
Il notaio garantisce alla banca che il bene oggetto dell'ipoteca non è gravato da vizi di sorta o qualsiasi tipo di formalità pregiudizievole per la banca stessa; quando il notaio ha provveduto a stendere la relazione notarile ed i relativi documenti del richidente il mutuo, dà via libera al finanziamento e si procede con la stipula dell'atto notarile. I mutui ipotecari possono essere finanziamenti per immobilizzazioni, come la ristrutturazione di immobili e la costruzione di unità e complessi immobiliarei, ma anche per l'acquisto di macchinari ed impianti se si tratta di imprese.

È solitamente assistito da un'ipoteca di primo grado e prevede un rimborso con rate solitamente mensili, trimestrali o semestrali; il mutuo viene solitamente erogato in un'unica soluzione e il tasso d'interesse può essere di qualsiasi tipo: tasso fisso, variabile o misto.

Anche nei mutui ipotecari possono essere associate polizze assicurative, contro i rischi di fulmini, scoppio, incendio, agenti atmosferici, gravi colpe della persona assicurata, atti vandalici e dolosi per valori corrispondenti al valore del bene.

Quando si stipula un mutuo ipotecario, è necessaria l'iscrizione nei pubblici registri immobiliari allo scopo di rendere pubblica l'ipoteca; normalmente viene richiesta un'ipoteca che copra dal 150% al 300% dell'importo finanziario erogato, dal momento che in questo modo potrà coprire anche le spese assicurative, gli interessi concordati (compresi gli interessi di mora eventuali), le spese di notaio e altre spese dovute.

Nella stipula del mutuo ipotecario il "contratto unico" consente di snellire le procedure burocratiche relative ai vari oneri contrattuali; come detto nel mutuo ipotecario l'erogazione della somma avviene in un unica soluzione, e viene riversata al cliente, a garanzia dell'iscrizione ipotecaria, a titolo di deposito, e per legge, trascorsi 10 giorni dall'iscrizione ipotecaria, la somma prestata deve essere consegnata al mutuatario.

L'ipoteca è da considerarsi automaticamente estinta dopo 20 anni, quindi se il mutuo prevede una durata maggiore, bisogna rinnovarla; bisogna quindi prestare attenzione: se il proprietario dell'immobile decidesse di vendere lo stesso bisogna chiedere alla banca, all'istituto di credito presso il quale si è acceso il mutuo, l'assenso alla cancellazione dell'ipoteca.

I tempi tecnici necessari alle pratiche notarili spesso vengono bypassati dall'istituto di credito e dal futuro mutuatario attivando il prefinanziamento: viene resa disponibile una somma e vengono pagati i relativi interessi che intercorrono tra la data di rilascio del finanziamento stesso e la data in cui le pratiche notarili sono sbrigate.

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