Caratteristiche e peculiarità del mutuo fondiario

È un tipo di mutuo a media-lunga scadenza che richiede un'ipoteca di primo grado su un immobile esistente (la legge fissa eventuali garanzie ipotecarie di livello diverso); può essere utilizzato per vari motivi (le più comuni finalizzazioni sono: acquisto di singole unità immobiliari ultimate e non frazionabili, con finalità prima casa): start up di una libera professione, ristrutturare casa o comprarla.

Le imposte da pagare sono più contenute (notaio e oneri catastali - questo rappresenta il vantaggio per il richiedente) rispetto ad un mutuo ipotecario; potrete ottenere fino ad un max dell'80% del valore stimato dell'immobile posto in garanzia.

Esistono anche prestiti per la ristrutturazione, ma hanno meccanismi diversi.

A differenza del mutuo edilizio (che viene erogato poco per volta e in modo progressivo di pari passo all'avanzamento dei lavori dell'immobile finanziato in costruzione) il mutuo fondiario (in caso di immobile non esistente) viene erogato come un mutuo normale in un'unica somma al richiedente (di età compresa tra i 18 e i 35 anni).

Le due tipologie di mutui sono accumunate dalla disciplina giuridica che non fa alcuna differenza tra le due possibili soluzioni (fate riferimento alla voce credito fondiario - categoria crediti speciali - nel cercare le norme - D.Lgs del 1/9/1993 n°385 art.38).

Per questi due mutui il fine può essere lo stesso, in caso di immobile da costruire, cambia solo la modalità di erogazione del prestito.
Il fatto stesso che le banche siano felici di concedere un mutuo di tale tipo (fermo restando il rispetto delle condizioni di fondiarietà del prestito: durata superiore ad un anno e mezzo, max l'80% del valore della casa, "accensione" dell'ipoteca di primo grado su immobili di proprietà della parte mutuataria pari all'80% del valore del bene ipotecato) la dice lunga su una operazione che presenta il rischio aggiuntivo (oltre quello di insolvenza del cliente) che non venga portata a termine la costruzione dell'immobile (es per fallimento del costruttore) oggetto dell'operazione di finanziamento; la presenza di garanzie forti quali: ipoteca fondiaria capiente di primo grado pari al 150% dell’importo del contratto di accensione mutuo; assicurazione incendio e scoppio, sull’immobile ipotecando, con vincolo a favore dell'istituto erogante per una durata pari a quella di restituzione del mutuo e per un importo pari al valore di ricostruzione (escluso il valore del terreno).

I mutui fondiari hanno spesso 10 anni di durata, più raramente 5 anni, 15 o 20. Sono poche le banche che concedono finanziamenti a 25 o 30 anni: in genere chiedono che l’acquirente dell’immobile sia   giovane e che fornisca garanzie in più.

La scelta della durata dipende dalla somma richiesta e dal reddito di chi la chiede. Tanto più il reddito basso, o il prestito richiesto è alto, tanto più si è costretti a chiedere un mutuo a lunga durata, perché si pagherà meno ogni rate.

L’altra faccia della medaglia è: tanto più un mutuo è di lunga durata, tanti più interessi bisognerà pagare alla banca.

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