Mutuo edilizio per costruzione immobili

Il mutuo edilizio è un contratto di mutuo concesso alle imprese edilizie e volto alla costruzione di immobili.
Esso comporta dunque un finanziamento a medio/lungo termine con ipoteca su beni immobili, cioè un prestito ipotecario finalizzato alla costruzione di immobili.

Per legge il mutuo edilizio (o mutuo per l'acquisto di prima o seconda casa) deve essere stipulato pubblicamente davanti ad un notaio, questa formalità è richiesta sia per poter iscrivere l'ipoteca sull'immobile, sia  per attribuire all’atto pubblico il requisito di “titolo esecutivo”.
I mutui edilizi in genere arrivano a coprire il 70-80% del costo di costruzione e il 45-55% del valore dell'opera finita.

Questo tipo di mutuo ha una durata massima più breve dei mutui personali ed in genere concede tassi più alti degli altri.
Anche per i mutui edilizi non sono presenti offerte di mutui a tasso zero e sono previste penali per il rimborso anticipato.

Il mutuo casa prevede un rimborso a rate costanti fisse per tutto il periodo, con rate mensili, trimestrali o semestrali secondo un piano di ammortamento.

Il tasso d’interesse può essere sia fisso che variabile, mentre risulta obbligatoria la polizza assicurativa contro i rischi di incendio, fulmine e scoppio, colpa grave dell’assicurato, agenti atmosferici ed eventi socio politici; sono inclusi anche atti vandalici e dolosi di terzi, per un importo corrispondente al valore di perizia del bene. Il mutuo edilizio è quindi un finanziamento, garantito da ipoteca di norma, di 1° grado su un bene immobile, per la costruzione, la ristrutturazione, la riparazione, la trasformazione, la sopraelevazione, il recupero dell’abitazione, erogato in fasi successive (spesso dette “tranches”).

DOCUMENTAZIONE TECNICA DELL'INTERVENTO:
* Copia autentica dell’atto d’acquisto del terreno
* Tipo di mappa del catasto terreni
* Relazione illustrativa dell’intervento
* Piano Finanziario (costi/ricavi)
* Copia della concessione edilizia, correlata dal relativo progetto
* Certificato Storico Ventennale
* Relazione Notarile redatta su apposito modulo - per costruzione: è il tipico mutuo edilizio,concesso per la costruzione di un immobile su un terreno di proprietà del mutuatario.

L’ipoteca, inizialmente accesa sul solo terreno, si estende ai sensi di legge all’edificio realizzato.

L’erogazione del mutuo è subordinata anche alla verifica della regolarità urbanistica dell’immobile ed avviene, come suddetto, a stato avanzamento lavori (in ‘gergo’ SAL).
Ciò significa che l’importo del mutuo deliberato viene erogato tempo per tempo in proporzione del progresso dei lavori di costruzione, accertato con apposito sopralluogo dal perito della banca;

ACCOLLO DEL MUTUO EDILIZIO DAL COSTRUTTORE
Chi acquista un appartamento di nuova costruzione si vedrà proporre dal costruttore l'accollo di una quota del mutuo edilizio gravante sull'immobile.

Con tutta probabilità il venditore farà di tutto per farne sottoscrivere l'accettazione già in occasione della prima proposta di acquisto. In questo modo avrà vincolato l'acquirente che si troverà a dover accettare l'accollo per evitare il pagamento di penali. La ragione è che il costruttore non gradisce che il cliente ricorra ad un finanziamento alternativo.

Ciò perché in tal caso l'impresa sarebbe costretta ad estinguere la quota di mutuo gravante sull'unità con fondi propri. Pur rientrando in possesso delle somme nel giro di poche settimane, la temporanea esigenza potrebbe determinare qualche tensione nella sua situazione economica, soprattutto se è molto esposta e se il rifiuto dell'accollo riguarda parecchi clienti. Per evitarsi il problema o per vera e propria mancanza di risorse alcune imprese pretendono che l'acquirente intenzionato a reperire il mutuo per proprio conto rogiti l'unità con un pagamento per contanti, ricorrendo all'aiuto di amici e parenti, e stipuli il suo mutuo in un momento successivo per reintegrare le somme versate. Inutile dire che richieste del genere sono indicatrici di un pessimo stato della salute economica dell'impresa, con il grave rischio che si trovi in gravi difficoltà prima del termine della costruzione.

Un'altra ragione per cui il costruttore incoraggia l'accollo è che il ricorso degli acquirenti a mutui esterni non consentirebbe di ripartire su di loro le spese sostenute per l'apertura del mutuo edilizio, che finirebbero così per gravare sull'impresa. Vero è che l'accollo riduce fortemente i costi di apertura del mutuo per l'acquirente, che dovrà sostenere i costi notarili soltanto per la frazione di propria competenza.

Ciò significa che vale senz'altro la pena di valutare l'ipotesi dell'accollo. Al tempo stesso sarebbe del tutto sconsiderato accettare di rimborsare un debito di cui non si conoscano esattamente i termini. Anche perché una sua eventuale successiva sostituzione porterebbe con sé i costi di estinzione e riapertura del mutuo, che ammontano a parecchie migliaia di Euro.

SUGGERIMENTO: considerato che per conoscere le condizioni del mutuo sarà necessaria qualche ricerca, raccomandiamo di precisare per iscritto fin dalla prima proposta che ci si riserva la facoltà di decidere successivamente se accettare o rifiutare l'accollo del mutuo edilizio. NOTA: i mutui edilizi possono venire accollati solo fino alla concorrenza dell'80% del controvalore immobiliare.
Chi necessitasse di importi maggiori dovrà ricorrere per forza ad un altro mutuo, tra quelli dedicati agli interventi superiori.

Dopo essersi garantiti il tempo necessario alle indagini, converrà recarsi nella filiale bancaria che presta assistenza al mutuo richiedendo le usuali informazioni. Quindi l'offerta potrà essere confrontata con altre. Per effettuare correttamente il paragone bisognerà però comparare la rata del mutuo edilizio con quella di un mutuo alternativo di importo maggiorato.

Andrà infatti considerato un maggior esborso di circa 2.000 Euro, necessario per far fronte alle maggiori spese costituite dalla perizia e dell'atto notarile, in quel caso tutti a proprio carico.

ESEMPIO: immaginiamo che ci venga proposto l'accollo di un mutuo ventennale di 100.000 Euro al tasso del 4,5%, quindi con una rata mensile di 633 Euro. In alternativa troviamo una soluzione al 4%. Qui però ci sarà da considerare la maggiore spesa iniziale. Per pareggiare il confronto dovremo allora calcolare di richiedere 102.000 Euro (100.000 + 2.000 di spese), in modo da disporre delle somme necessarie alle più consistenti spese. La rata sarà così di 618 Euro, 15 in meno di quella riferita all'accollo.
In tal caso, nonostante il maggior costo iniziale, con la soluzione alternativa si risparmieranno 3.600 Euro (240 rate per 15 Euro di differenza). Se si decide per l'accollo bisognerà prestare attenzione ai conteggi degli interessi effettuati dal costruttore.

Andranno calcolati proporzionalmente agli importi previsti per gli acconti di chi sceglie di liquidare l'acquisto in contanti e solo a partire dalle relative scadenze di pagamento. Gli interessi maturati in precedenza dovranno invece restare a carico dell'impresa.

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