Portabilità di un mutuo: in cosa consiste?

Il meccanismo utilizzato è quello della surroga mutuo per volontà del debitore, ai sensi dell'art.1202 del Codice Civile, così la nuova banca subentra nella garanzia ipotecaria già iscritta dal creditore originario.

A seguito dell’atto di surrogazione ciò risulterà da un’annotazione a margine dell'ipoteca, senza che sia più necessaria la cancellazione della vecchia ipoteca e l'iscrizione della nuova.

Il debitore può “trasferire”(portabilità) il mutuo, sia che sia stato contratto con banca,con un istituto finanziario o con ente previdenziale.
La portabilità (trasferimento) si attua quindi mediante un atto di surrogazione per volontà del debitore (art. 1202 c.c.). Ogni patto,con il quale si impedisca o si renda oneroso per il debitore l'esercizio o la facoltà di surrogazione, è nullo; anche se non consegue la nullità del contratto di mutuo.

L'atto di surrogazione deve essere stipulato per atto pubblico o per scrittura privata autenticata; la surrogazione deve poi essere annotata nei registri immobiliari a cura del conservatore, senza formalità, ma bisogna allegare copia autentica dell'atto di surrogazione.

Per effetto della surrogazione, il mutuante surrogato (cioè la nuova banca) subentra nelle garanzie accessorie, reali e personali, al credito surrogato.;il tutto risulterà da annotazione a margine dell’ipoteca.

Dal 2007 cambiare il proprio mutuo casa costa meno, grazie alla riduzione o cancellazione della penale di estinzione. Inoltre, la Legge n. 40/2007 (Legge Bersani) e la Legge Finanziaria hanno stabilito costi nulli per la surroga o portabilità, una procedura semplificata per “trasferire” il proprio mutuo da una banca ad un’altra e modificare i parametri del mutuo stesso (senza variare il debito residuo), rendendo ancora più facile e conveniente la sostituzione del vecchio mutuo.

Fiscalmente, la surrogazione non comporta per il debitore-mutuatario la perdita dei benefici fiscali, qualunque essi siano.
Soprattutto nel caso di prima casa,sono ben evidenti i vantaggi. All'operazione di surrogazione non si applica l'imposta sostitutiva (già pagata).
La portabilità del mutuo è quindi esente da imposte.

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