Se estinguo un mutuo in anticipo, incorro in qualche penale della banca?

Normalmente nel diritto è prevista la possibilità di estinguere il contratto di mutuo anticipatamente.

L'estinzione del mutuo in anticipo rispetto alla data naturale di scadenza è un diritto che viene dato al mutuatario smettendo questi di pagare gli interessi. Spesso nel contratto è prevista una penale per il rimborso anticipato anche a fronte di un mancato guadagno da parte della banca al proseguimento del piano pattuito.

La delibera del 9 febbraio 2002 del C.I.C.R. - COMITATO INTERMINISTERIALE PER IL CREDITO ED IL RISPARMIO - segnala che i mutui di credito fondiari debbano avere fissato in modo esclusivo ed omnicomprensivo il compenso indicando la metodologia applicata per una verifica e consultazione agevole e il contratto deve avere la dicitura "nessun altro onere può essere addebitato".

Il compenso o penale di estinzione anticipata deve essere indicata sia nel prospetto E.S.I.S. - prospetto informativo europeo - sia nel classico "foglio informativo" e nel documento di sintesi prescritto dal Comitato Interministeriale pre il Credito ed il Risparmio CICR.

Risulta logico che di regola il rimborso e l'estinzione anticipata del mutuo può essere più oneroso nei mutui a tasso fisso, in valuta o comunque strutturati con una certa complessità rispetto ad un semplice tasso variabile. I mutui sottoscritti successivamente al 2 febbraio 2007 e i finanziamenti richiesti da persone fisiche per l'acquisto o la ristrutturazione di immobili adibiti ad abitazione o allo svolgimento di attività economiche e professionali rientrano nel Decreto Legge n.7 del 31 gennaio 2007 convertito nella Legge n.40 del 2 aprile 2007 - la cosiddetta Legge Bersani - e quindi non si hanno più le alti penali da pagare per l'estinzione anticipata del mutuo o finanziamento.

Per l'estinzione dei contratti di mutuo stipulati prima del 1' febbraio 2007 è previsto un limite massimo di penale per l'estinzione anticipata.
È inoltre previsto anche la possibilità di "portabilità del mutuo" per portare il proprio mutuo da una banca ad un'altra.

Quindi il c.d. Decreto Bersani bis, convertito nella legge 40/2007, prevede la nullità delle clausole penali per l’estinzione anticipata dei mutui, cioè di quelle clausole dei contratti di mutuo che prevedono il pagamento alla banca di una somma - compresa solitamente tra lo 0,5% ed il 3% del capitale restituito in anticipo – nei casi in cui il mutuatario rimborsi anticipatamente alla banca tutto il capitale mutuato o parte di esso.

L’art. 7, rubricato “estinzione anticipata dei mutui immobiliari divieto di clausole penali“, stabilisce che è nullo qualunque patto, anche posteriore alla conclusione del contratto, ivi incluse le clausole penali, con cui si convenga che il mutuatario, che richieda l’estinzione anticipata o parziale di un contratto di mutuo per l’acquisto o per la ristrutturazione di unita’ immobiliari adibite ad abitazione ovvero allo svolgimento della propria attivita’ economica o professionale da parte di persone fisiche, sia tenuto ad una determinata prestazione a favore del soggetto mutuante.

Eventuali clausole in contrasto con tali nuove disposizioni sono nulle di diritto e non comportano la nullità dell’intero contratto di mutuo.
La disciplina in esame si applica solo ai contratti di mutuo stipulati a decorrere dalla data di entrata in vigore del decreto legge (2 febbraio 2007).

Per quanto riguarda i contratti di mutuo stipulati anteriormente alla predetta data, la legge ha previsto che la misura massima dell’importo della penale dovuta in caso di estinzione anticipata o parziale del mutuo deve essere determinato mediante un accordo tra l’ABI (l’associazione che rappresenta le banche) e le associazioni dei consumatori più rappresentative a livello nazionale (il testo dell’accordo può essere reperito su internet).

La seconda misura semplificatoria introdotta riguarda la cancellazione delle ipoteche: le nuove disposizioni prevedono che l’ipoteca iscritta a garanzia di obbligazioni derivanti da contratto di mutuo si estingue automaticamente alla data di avvenuta estinzione dell’obbligazione garantita.

Prima di questo intervento normativo per procedere alla cancellazione dell’ipoteca a garanzia di mutuo bancario occorreva rimborsare integralmente il mutuo alla banca, stipulare quindi un atto notarile con il quale veniva raccolto il consenso della banca alla cancellazione dell’ipoteca ed infine l’esecuzione materiale della cancellazione da parte dell’Agenzia del Territorio.

Questa procedura rimane sempre valida, ma ad essa si affianca quella più breve e meno costosa prevista dalla nuova disciplina: questa prevede ora che l’ipoteca si estingua automaticamente decorsi 30 giorni dall’avvenuto integrale rimborso del mutuo.

Non occorre più l’atto notarile. La banca, infatti, e’ tenuta a rilasciare al debitore quietanza attestante la data di estinzione del mutuo e a trasmettere all’Agenzia del Territorio la relativa comunicazione entro trenta giorni dalla stessa data e senza alcun onere per il debitore.

L’ipoteca da estinguere deve essere “volontaria” e quindi la nuova procedura semplificata NON si applica alle cancellazioni di ipoteche legali o giudiziali.
La norma prevede tuttavia che l’estinzione non si verifica se la banca, ricorrendo un giustificato motivo ostativo, comunica all’Agenzia del territorio e al debitore, entro il medesimo termine di trenta giorni successivi alla scadenza dell’obbligazione che l’ipoteca permane.

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