Estinzione anticipata di un contratto di mutuo: opportunità o inadempimento?

Anche se potrebbe apparire in un certo senso illogico, ed anche se la materia è discussa, la richiesta di estinzione anticipata del mutuo da parte del mutuatario è considerata inadempimento, poiché dalla cessazione del rapporto dipende un mancato titolo del mutuante a richiedere interessi per la residua parte di tempo di durata del mutuo originariamente prevista nel contratto di accensione mutuo: per comprendere meglio questo meccanismo, potrebbe essere utile un esempio.

Se, si ponga, in un mutuo originariamente previsto per una durata di 10 anni, il mutuatario richiede di saldare il suo debito dopo (diciamo) 7 anni, egli dovrà corrispondere al mutuante l'intero capitale residuo e gli interessi già venuti a maturazione; il contratto, però, stabiliva che il mutuante dovesse continuare a percepire interessi sul denaro prestato per altri tre anni. Il mutuatario perciò (nell'ottica del contratto) non consente al mutuante di percepire gli interessi sul previsto impiego del capitale per gli anni restanti; in questo consisterebbe l'inadempimento, poiché egli si era obbligato a pagare il prestito ottenuto con un prezzo (interessi) stabilito in base alla durata del rapporto e per questo numericamente assommante ad un dato importo.

La possibilità di estinguere anticipatamente, in tutto o in parte, il mutuo ipotecario prima della scadenza pattuita, è prevista dalle norme che disciplinano il credito fondiario e rappresenta una previsione di favore per il mutuatario. Per la banca invece, l’estinzione anticipata può determinare degli svantaggiosi scompensi finanziari, non ultimo la perdita di guadagno rappresentata dalla mancata percezione degli interessi per tutta la durata concordata di ammortamento della somma data a mutuo.
Allo scopo di controbilanciare tali svantaggi e disincentivare il ricorso all’estinzione anticipata, è contrattualmente previsto, in tale evenienza, un compenso a favore della banca commisurato, in misura percentuale, al capitale restituito anticipatamente.

L'argomento, spinoso quanto pochi in materia, è in pratica interpretato come azione che danneggia il mutuante in termini di lucro cessante; è fonte di dibattuta dialettica l'obiezione che il mutuante, tipicamente una banca, nel momento in cui delibera la concessione del mutuo, a sua volta si garantisce la provvista di denaro necessaria per l'operazione calcolandola con riferimento alla durata prevista e dunque prevedendo costi ed accantonamenti (oltre che suoi propri ammortamenti) in funzione di tale operazione, come dimostrerebbe la dettagliata previsione di un piano di ammortamento.

A tale obiezione si ribatte che, soprattutto nel caso decisamente prevalente che la concessione di mutui sia oggetto proprio dell'attività d'impresa del mutuante, l'anticipata estinzione debba considerarsi a tutto titolo elemento del rischio di impresa, e dunque materia che non dovrebbe poter riguardare (e riverberarsi su) un mutuatario che intenda per etica (per certi aspetti socialmente considerati lodevoli) o per vantaggio risolvere al più presto una situazione debitoria; che di questo rischio d'impresa il mutuante sia ben al corrente sin dal principio, tanto da non potersi conferire all'estinzione anticipata carattere di eccezionalità, ma che anzi questa sia considerata uno dei possibili esiti del rapporto, sarebbe dimostrato dalla ordinaria presenza di apposite previsioni contrattuali sullo sconto.

A bilanciamento di tale imprevista variazione, in guisa di penale, il mutuatario è infatti tenuto a corrispondere al mutuante un importo detto "sconto", già previsto nel contratto di mutuo ed in genere riferito ad una percentuale (in media dallo zero al 4%) sull'ammontare degli interessi previsti per il periodo compreso fra l'anticipata estinzione e l'originariamente prevista scadenza del mutuo. In genere i mutui a tasso variabile prevedono una commissione molto più bassa di quelli a tasso fisso.

La causa di questa differenza è legata al tipo di provvista che deve fare la banca.
Per il passato si è spesso verificato il caso che venissero posti a carico dei mutuatari compensi, calcolati con formule finanziarie incomprensibili, talmente alti da rendere molto oneroso o praticamente non esercitabile il diritto del mutuatario all’anticipata estinzione. Anche in considerazione di ciò, sono stati apportati rilevanti correttivi alla normativa regolante l’argomento, in vigore per i mutui stipulati dal 22 aprile 2000.

È infatti ora stabilito che: il mutuatario può estinguere anticipatamente, in tutto o in parte, il mutuo ipotecario, corrispondendo alla banca soltanto un compenso onnicomprensivo per l’estinzione contrattualmente stabilito (rapportato al capitale restituito anticipatamente); nessun altra voce di spesa può essere addebitata (a differenza di quanto, invece, è talora accaduto nel passato); i contratti di mutuo devono altresì indicare la formula di calcolo del suddetto compenso e degli esempi pratici di sua applicazione.

Operativamente, l’interessato dovrà richiedere alla banca un conteggio di anticipata estinzione o di rimborso parziale del mutuo, nel quale saranno indicati l’importo da versare e il termine di validità del conteggio stesso. In genere i mutui a tasso fisso scontano una penale più alta di quelli a tasso variabile. Per le considerazioni sin qui svolte, è evidente la necessità di verificare attentamente il compenso previsto in contratto per il caso di estinzione anticipata del mutuo specie se stipulato nel vigore della precedente, meno tutelante, normativa (cioè prima del 22 aprile 2000) - al fine di valutarne la reale convenienza.

Attenzione alle clausole del contratto di mutuo, tra queste infatti, vi si può nascondere una clausola di limitazione della facoltà di estinzione anticipata del mutuo da parte del mutuatario con conseguenti oneri aggiuntivi.

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