Estinzione anticipata totale di un mutuo

In caso di estinzione totale anticipata del contratto di mutuo, per la somma da erogare si farà riferimento al piano di ammortamento stabilito, dunque all’ultima rata pagata.

Se il tasso è variabile ad ogni sua variazione il piano di ammortamento viene usualmente ricalcolato, dando origine ad una nuova serie di valori di capitale residuo.
Ciò è matematicamente corretto al fine di mantenere la rata costante con il criterio dell'ammortamento "francese". Alcune banche si attengono però ai debiti residui del piano originario per tutta la durata del mutuo.
A tale importo andrà aggiunta la penale di estinzione ed il costo amministrativo dei conteggi di estinzione. Verranno inoltre richiesti i "dietimi giornalieri", cioè gli interessi del periodo intercorrente tra il pagamento dell'ultima rata ed il giorno in cui avviene l'estinzione, calcolati al tasso del mutuo.
Questi si ricavano moltiplicando il debito residuo per il numero di giorni e per il tasso giornaliero (il tasso giornaliero è pari al tasso annuo diviso 365).

ESEMPIO: Estinguendo il 24 gennaio un mutuo che al 31 dicembre vantava un debito residuo di 24.500 Euro, in corso al tasso del 5% e con penale di estinzione convenuta nell'1%, i conteggi saranno i seguenti: 24.500 Euro (debito residuo) + 245 Euro (penale di estinzione 1%) + 80,55 Euro (dietimi giornalieri ottenuti moltiplicando 24.500 x 24 giorni x tasso giornaliero dello 0,0137%) + spese amministrative per la redazione dei conteggi (di solito compresi tra 30 e 60 Euro).

L'estinzione non obbliga alla cancellazione. Tuttavia quando si tratta di ipoteche volontarie iscritte a favore di banche o finanziarie è suggeribile eseguirla, visto che il processo può avvenire senza spese attraverso il meccanismo della cancellazione automatica. Negli altri casi bisognerà invece considerare il costo delle formalità.

Ogni contratto di mutuo prevede la possibilità di estinguere anticipatamente il debito residuo. Naturalmente la banca non ha alcuna convenienza a compiere tale operazione a causa della perdita degli interessi futuri. Pertanto, prima della legge Bersani (L. n.40, 2 Aprile 2007), era prevista l’applicazione di una penale di estinzione anticipata che in genere oscillava tra l’1% ed il 4% in relazione al tipo di mutuo contratto: a tasso variabile (penale più bassa) o a tasso fisso (penale più alta). Inoltre, la penale era di importo maggiore nel caso in cui l'estinzione avveniva nei primi anni del mutuo, di importo minore se invece avveniva dopo i primi 5 anni.  

A partire dal 2 Febbraio 2007, sono state abolite le penali di estinzione anticipata totale o parziale sui mutui contratti (con finanziarie, banche o enti previdenziali) per l’acquisto o la ristrutturazione di unità immobiliari adibite ad abitazione o allo svolgimento della propria attività economica o professionale da parte di persone fisiche.
Anche nel caso di accollo di mutuo (ad es. quelli accesi dall’impresa costruttrice, persona giuridica, e poi accollati all’acquirente persona fisica) è prevista l’applicazione delle nuove norme in tema di estinzione anticipata (L. 244 del 24/12/07).

Grazie ai chiarimenti introdotti nella finanziaria, infatti, anche per i mutui del costruttore si ha diritto all'estinzione senza penale e a ottenere la cancellazione dell'ipoteca direttamente dalla banca (procedura semplificata senza ricorso al notaio).

Mutuo Casa On-Line
Tutti i diritti sono riservati.
Per contattarci scrivi a info@mutuo-casa-online.com