Vantaggi e svantaggi dell'estinzione parziale e totale del mutuo

L’estinzione del mutuo è l’operazione attraverso la quale il debitore estingue o salda anticipatamente in maniera totale o parziale il proprio debito con la banca.

Si parla di estinzione totale quando si salda completamente il debito residuo (chiusura del mutuo) mentre di estinzione parziale quando si rimborsa solo in parte l’importo residuo. Quindi, quando si ha una somma e si desidera versarla come estinzione del mutuo, si parla di estinzione mutuo parziale.

La somma che corrispondiamo alla banca verrà detratta dal residuo del mutuo. La banca da quel momento non potrà mai applicare gli interessi a quella percentuale di denaro che abbiamo versato.

La rata varierà a seconda di quanta liquidità abbiamo versato per coprire il mutuo.In alcuni casi si può addirittura decidere se mantenere la stessa rata mensile del mutuo e avere un tempo di restituzione del mutuo più breve.
In questo caso avremo anche un vantaggio in termini di tempo, abbattendo il costo relativo agli interessi annuali.
Anche in questo caso viene applicata la penale di estinzione del mutuo, se prevista all’apertura del mutuo stesso.

Si parla di estinzione mutuo anticipata totale quando si hanno a disposizione fondi per comprire l’intera somma prevista dal mutuo, in questo caso si ha la possibilità di chiudere definitivamente il contratto di mutuo.
Alla banca va corrisposta la cifra pari al residuo del mutuo non ancora pagato dall’ultima rata mensile. A questa somma va aggiunta la penale di estinzione e alcune spese relative ai conteggi amministrativi relativi all’estinzione del mutuo.

L’estinzione del mutuo non prevede che sia cancellata l’ipoteca: se si desidera farlo vanno aggiunti dei costi e dei moduli per richiederla.

A partire dal 2 Febbraio 2007, sono state abolite le penali di estinzione anticipata totale o parziale sui mutui contratti (con finanziarie, banche o enti previdenziali) per l’acquisto o la ristrutturazione di unità immobiliari adibite ad abitazione o allo svolgimento della propria attività economica o professionale da parte di persone fisiche.

Anche nel caso di accollo di mutuo (ad es. quelli accesi dall’impresa costruttrice, persona giuridica, e poi accollati all’acquirente persona fisica) è prevista l’applicazione delle nuove norme in tema di estinzione anticipata (L. 244 del 24/12/07). Grazie ai chiarimenti introdotti nella finanziaria, infatti, anche per i mutui del costruttore si ha diritto all'estinzione senza penale e a ottenere la cancellazione dell'ipoteca direttamente dalla banca (procedura semplificata senza ricorso al notaio).

Conviene realmente estinguere anticipatamente un mutuo? La risposta dipende essenzialmente dal confronto con l’alternativa di investimento.
Bisogna verificare quanto frutterebbe il proprio denaro se venisse investito, invece di essere adoperato per l’estinzione. Allorché il rendimento superasse il costo del mutuo sarebbe vantaggioso lasciare in vita il debito.

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