È possibile estinguere un mutuo prima della scadenza stabilita?

L’estinzione anticipata del mutuo comporta, nella stragrande maggioranza dei casi, il pagamento di una penale a beneficio dell’istituto finanziatore.
Ciò avviene perché l’interruzione del rapporto contrattuale evita al mutuatario di dover corrispondere alla banca un certo ammontare di interessi, quelli relativi al periodo di tempo “liquidato” attraverso l’estinzione anticipata.

In situazioni come quella descritta, il mutuatario è pertanto tenuto a versare al mutuante un determinato importo monetario (detto “sconto”), calcolato percentualmente sul debito residuo che il mutuatario ha deciso di estinguere in via anticipata.

Se, ad esempio, il mutuatario decidesse di estinguere anticipatamente un debito residuo pari a € 100.000  in presenza di una penale pari all’1%, questi si troverebbe a versare € 101.000 alla banca (il debito residuo, € 100.000, addizionato del valore della penale, € 1.000).
Talvolta la banca può affiancare alla penale alcune spese di chiusura del mutuo casa.

Le indennità richieste dalla banca variano anche a seconda del tipo di mutuo scelto.
Dopo la legge di conversione del decreto "Bersani bis", e il successivo accordo fra ABI (Associazione bancaria italiana) e associazioni dei consumatori, sono state fissate penali massime per l'estinzione anticipata dei mutui.

Mutui a tasso variabile
Esiste una clausola di salvaguardia: se la penale del contratto di mutuo è pari o uguale al massimo definito dall'accordo, la penale di contratto viene ridotta dello 0,20%. Per esempio, se la penale di contratto è lo 0,50%, diventa lo 0,30% e poi zero già dal terzultimo anno.

Mutui a tasso fisso
Se stipulati fino al 31 dicembre 2000, valgono le stesse penali massime del tasso variabile (compresa la clausola di salvaguardia). Se stipulati dopo il 1° gennaio 2001, si applicano le seguenti penali massime. Clausola di salvaguardia: se le penali di contratto sono pari o inferiori a quelle massime indicate nella tabella, le penali di contratto vengono ridotte di una percentuale: pari allo 0,25% se la penale di contratto è pari o superiore a 1,25%, pari allo 0,15% se la penale di contratto è inferiore a 1,25%.

Mutui a tasso misto
Sono i mutui che prevedono una rinegoziazione del tasso a determinate scadenze (ad esempio ogni due anni o tre anni, si può cambiare il tasso fisso in variabile o viceversa). Se il mutuo a tasso misto è stato stipulato fino al 31 dicembre 2000, si applicano le penali massime uguali quelle dei mutui a tasso variabile (compresa la clausola di salvaguardia). Stesse penali massime si applicano ai mutui a tasso misto stipulati dal 1 gennaio 2001 in avanti, se la revisione dei tassi è fatta con una cadenza biennale o inferiore al biennio (per esempio ogni anno o ogni sei mesi). Invece per i mutui a tasso misto stipulati dal 1 gennaio 2001 in avanti, e che prevedono una revisione del tasso con cadenza superiore ai due anni, se il tasso in vigore al momento dell'estinzione è il tasso variabile, si applicano le penali massime uguali al tasso variabile; se invece a quella data è fisso, allora si applicano le penali massime previste dal tasso fisso. Per la clausola di salvaguardia valgono le regole previste per i mutui a tasso fisso stipulati dal 1 gennaio 2001 in avanti (meno 0,25% o meno 0,15% a seconda dell'ammontare della penale in contratto).

A conclusione di quanto descritto, si consideri infine che l’estinzione anticipata del mutuo non comporta la cancellazione automatica dell’ipoteca; il mutuatario che abbia la necessità di cancellare l’ipoteca sul bene immobile acquisito dovrà quindi tener conto dei costi associati a questa procedura.

Mutuo Casa On-Line
Tutti i diritti sono riservati.
Per contattarci scrivi a info@mutuo-casa-online.com