Cancellazione dell'ipoteca: fattibilità e conseguenze

Il Codice Civile, nell'articolo 2878,  prevede numerose cause capaci di produrre la cosiddetta estinzione dell'ipoteca, che  riguardano i casi in cui: il debito a cui l'ipoteca è collegata viene estinto; il creditore dichiara di rinunciare al credito garantito dall'ipoteca; il creditore dichiara di rinunciare all'ipoteca; viene raggiunto l'eventuale termine a cui l'ipoteca è stata limitata; si verifica l'eventuale condizione risolutiva che prevedeva l'annullamento dell'ipoteca; decorrono venti anni dall'iscrizione dell'ipoteca senza che ne sia stato richiesto il rinnovo; il bene ipotecato perisce; il tribunale pronuncia un provvedimento di esproprio e ordina la cancellazione delle ipoteche.

Per non confondersi le idee bisogna però ricordare che "estinzione" e "cancellazione" dell'ipoteca non sono la stessa cosa.

L'estinzione dell'ipoteca la rende inutilizzabile, cioè ne annulla la consistenza e la possibilità per chiunque di adoperarla.
Nella forma essa però continuerà a figurare, anche se con una presenza puramente apparente.

La procedura che consegue la cancellazione delle formalità è definita "cancellazione di ipoteca" e avviene diversamente in funzione del tipo di ipoteca.

Far cancellare un'ipoteca dal notaio costa dei bei soldi e quasi sempre si tratta di una procedura assolutamente inutile. Infatti, quando l’ipoteca è stata iscritta volontariamente a favore di una banca o di una società finanziaria, al momento dell’estinzione del debito essa sarà tenuta a notificarlo all’Agenzia del Territorio, che procederà alla cancellazione dell’ipoteca senza costi per il debitore (Legge n° 40 del 2 aprile 2007, cosiddetta “Bersani”).

Il c.d. Decreto Bersani bis ha introdotto un meccanismo più semplice per la cancellazione delle ipoteche: le nuove disposizioni prevedono che l’ipoteca iscritta a garanzia di obbligazioni derivanti da contratto di mutuo si estingue automaticamente decorsi 30 giorni dall’avvenuto integrale rimborso del mutuo.
Non occorre più l’atto notarile. La banca, infatti, è tenuta a rilasciare al debitore quietanza attestante la data di estinzione del mutuo e a trasmettere all’Agenzia del Territorio la relativa comunicazione entro trenta giorni dalla stessa data e senza alcun onere per il debitore.

Questo nuovo meccanismo, tuttavia, non ha soppresso il sistema “tradizionale” di cancellazione dell’ipoteca volontaria, quello cioè che richiede la stipula un atto notarile con il quale viene raccolto il consenso della banca alla cancellazione dell’ipoteca ed infine l’esecuzione materiale della cancellazione dell'ipoteca da parte dell’Agenzia del Territorio. Questa procedura rimane sempre valida e ad essa si affianca quella più breve e meno costosa prevista dalla nuova disciplina.

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