La garanzia regina di un contratto di mutuo: l'ipoteca

L'ipoteca è un diritto reale di garanzia, che fornisce al creditore un diritto di rivalersi sul bene in tutela di possibili insolvenze.

Possono essere oggetto d'ipoteca beni sia mobili che immobili registrati, il bene oggetto di ipoteca rimane comunque in godimento del proprietario che lo può utilizzare liberamente.

L'ipoteca viene definita come diritto accessorio, ciò significa che in caso di pieno adempimento agli oneri di debito l'ipoteca si esaurisce in quanto non ha più ragione di esistere.

L'ipoteca ha una durata di venti anni ed in caso di mutui con durate maggiori questa deve essere rinnovata per altri venti anni.
Inoltre l'ipoteca è definita indivisibile in quanto si estende sull'intero bene e su tutte le sue parti.

L'ipoteca viene costituita tramite l'iscrizione nei registri immobiliari, ed è formata da: il titolo, che è il documento che comprova l'acquisizione dell'ipoteca, l'iscrizione, il bene immobile e il credito da garantire.

Secondo il diritto civile, l'ipoteca è dunque “un diritto reale di garanzia” su un bene di un'altra persona, che deve avere la funzione di assicurare in qualche modo la restituzione del credito rilasciato.
Grazie all'ipoteca, se il debitore non dovesse pagare le rate previste per l'estinzione del debito, l'istituto creditore ha il diritto di sottrarre il bene offerto come garanzia, venderlo all'asta e ricavare la somma necessaria ad estinguere il debito.

L'iscrizione all'ipoteca, mediante il deposito del contratto di mutuo alla Conservatoria Immobiliare, deve essere fatta dal notaio con una durata legale di 20 anni.
Se dopo i 20 anni il mutuo non è estinto si può rinnovare il contratto; se, invece, il mutuo viene estinto prima si può richiedere la cancellazione dell'ipoteca.

È comunque sconsigliato richiedere la cancellazione, a meno che non vi sia una reale necessità (ad esempio vendita dell'immobile), poiché la pratica è lunga e costosa.
Conviene lasciar decadere l'ipoteca con una cessazione naturale che scatta automaticamente dopo i 20 anni previsti.

L'ipoteca immobiliare si spande anche ai “beni accessori” all'immobile stesso, come: box, cantina, soffitta, posto auto, ecc.

Chi accende un mutuo prima casa, garantendo l'immobile  con un'ipoteca, apre un mutuo detto “ipotecario”. Solitamente, il contratto prevede la definizione della percentuale di ricavato che l'istituto mutuante potrà percepire dalla vendita all'asta del bene in caso di mancato pagamento da parte del mutuatario: tra il 150% ed il 300% della somma finanziata. In questo modo il creditore si tutela per recuperare anche gli interessi e le spese, oltre al capitale.

In conclusione si può riassumere il concetto di ipoteca   considerandola di fatto una cauzione.

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