Le imposte applicate ad contratto di finanziamento: tipologia ed incidenza

Le imposte da applicare sul contratto di finanziamento sono diverse a seconda del soggetto che concede il mutuo prima casa.

Nel caso in cui il contratto di mutuo sia stipulato con una banca è assoggettato all'imposta sostitutiva sui finanziamenti, le cui caratteristiche saranno illustratepiù avanti. Limitatamente ai mutui concessi ai propri dipendenti ed iscritti per l'acquisto di abitazioni, l'imposta sostitutiva sui finanziamenti deve essere corrisposta anche dagli enti (istituti, fondi e casse) previdenziali. Se, invece, il finanziamento è effettuato da un'impresa non bancaria (ad es. società finanziaria) si applicano le imposte ordinarie previste sugli atti (a carico generalmente del soggetto finanziato), tra queste: l'imposta di registro fissa sul contratto di finanziamento (pari a 168 euro); l'imposta proporzionale (nella misura di 0,50%) sulle garanzie per l'accensione del mutuo rilasciate da soggetto diverso dal debitore; l'imposta proporzionale ipotecaria per l'iscrizione (2%) e la cancellazione (0,50%) delle ipoteche concesse; l'imposta fissa di bollo sul contratto di finanziamento (pari a 14,62 euro per ogni foglio) e sulle ricevute di pagamento delle rate (attualmente 1,81 euro per esemplare); l'imposta proporzionale di bollo (nella misura del 12 per mille) sulle cambiali rilasciate.

I requisiti necessari per fruire delle agevolazioni prima casa riguardano la natura dell'immobile acquistato e l’ubicazione dello stesso.

La natura dell'immobile acquistato
Le agevolazioni interessano solo i trasferimenti di case di abitazione "non di lusso". Le abitazioni non di lusso sono quelle non aventi le caratteristiche indicate nel Decreto Ministeriale 2.8.69 (che considera abitazioni di lusso, ad esempio, quelle dotate di piscina di almeno 80 mq di superficie, o di campi da tennis con sottofondo drenato di superficie non inferiore a 650 mq.).

L'ubicazione dell'immobile acquistato
L'immobile deve essere ubicato: nel comune di residenza dell'acquirente ; nel comune in cui, entro 18 mesi (termine elevato da 12 a 18 mesi dall’1/1/2001) l'acquirente stabilirà la propria residenza; nel comune in cui l'acquirente svolge la propria attività, se diverso da quello di residenza; nel comune in cui ha sede o esercita l'attività il datore di lavoro da cui dipende l'acquirente che si sia trasferito all'estero per motivi di lavoro; nel caso in cui l'acquirente sia un cittadino italiano residente all'estero (iscritto all'AIRE) l'immobile può essere acquistato come prima casa in qualsiasi comune del territorio italiano.

L'imposta sostitutiva sui finanziamenti
Il contratto di mutuo per l'acquisto di un’abitazione come tutte le altre operazioni di finanziamento (di durata superiore ai 18 mesi) effettuate da banche residenti è assoggettato ad un particolare regime fiscale consistente nell'applicazione di un'imposta sostitutiva delle imposte che gravano sul finanziamento e sugli atti ad esso connessi. In pratica, l'applicazione dell'imposta sostitutiva determina l'esenzione dall'imposta di bollo, dall'imposta di registro, dalle imposte ipotecarie e catastali e dalle tasse sulle concessioni governative.

L'applicazione dell'imposta sostitutiva non determina invece l'esenzione totale dell'imposizione sulle cambiali, emesse in relazione alle operazioni di finanziamento bancario a medio e lungo termine, che rimangono soggette ad imposta di bollo nella misura dello 0,1 per mille (anziché del 12 per mille). L'imposta sostitutiva si applica indipendentemente dalla circostanza che il finanziamento sia o meno assistito da garanzie, in particolare, da garanzie ipotecarie. L'imposta sostitutiva pur essendo dovuta dalle banche finanziatrici, di fatto, grava sui clienti, ai quali la banca usa addebitare una somma corrispondente all'imposta dovuta che, pertanto, incide sui costi del finanziamento.

Aliquota dell'imposta sostitutiva
L'aliquota dell'imposta sostitutiva sui finanziamenti bancari a medio e lungo termine (cioè quelli la cui durata supera i 18 mesi) è pari allo 0,25% o al 2% dell'importo erogato, a seconda delle finalità per le quali sono erogati. Più specificatamente, nei confronti delle persone fisiche l'aliquota dell'imposta sostitutiva è dello 0,25% sull'importo del finanziamento erogato per finalità di acquisto, costruzione o ristrutturazione di immobile che possiede i requisiti per l'applicazione delle agevolazioni “prima casa”.
Le agevolazioni “prima casa” si applicano allorquando ricorrono una serie di condizioni che consentono l'applicazione dell'aliquota ridotta dell'imposta di registro (o dell'IVA) dovuta in sede di trasferimento di tali immobili.

Attenzione! La nozione di “prima casa” non coincide con il concetto di “abitazione principale”, definita come l'abitazione nella quale “il contribuente e/o i suoi familiari dimorano abitualmente”. Conseguentemente il finanziamento destinato all'acquisto, costruzione e/o ristrutturazione dell'abitazione principale è soggetto all'imposta sostitutiva con l'aliquota dello 0,25% soltanto nel caso in cui l'immobile sia acquistato con le agevolazioni “prima casa”. L'aliquota d'imposta sostitutiva dello 0,25% si applica anche alle operazioni di finanziamento destinate all'acquisto, costruzione e ristrutturazione delle pertinenze di abitazioni, che abbiano i requisiti per l'applicazione delle agevolazioni c.d. “prima casa”.
In buona sostanza, ai fini dell'aliquota dell'imposta sostitutiva sui finanziamenti bancari, le pertinenze hanno lo stesso trattamento dell'immobile ad uso abitativo al quale accedono. Se, invece, il mutuo è finalizzato all'acquisto, costruzione e ristrutturazione di un'abitazione che non possiede i requisiti per l'applicazione delle agevolazioni “prima casa” (come ad esempio una seconda casa ), l'aliquota è del 2%.

Immobili diversi dalle abitazioni
Anche sulle operazioni di finanziamento bancario erogato per l'acquisto, costruzione, ristrutturazione, eccetera, di immobili che non costituiscono abitazioni (ad esempio, negozi, terreni, magazzini) si applica l'aliquota d'imposta sostitutiva dello 0,25%.

Adempimenti e documentazione
Per l'applicazione della minore aliquota dello 0,25% è necessaria la richiesta del mutuatari opersona fisica, con dichiarazione da rendersi nel contratto di mutuo, dalla quale risulti che il prestito non rientra nella fattispecie assoggettata all'aliquota del 2%.
Se il finanziamento è cointestato, è necessario che la dichiarazione venga resa da tutti i mutuatari, dal momento che l'aliquota d'imposta sostitutiva da applicare è individuata sulla base della destinazione attribuita ad ogni quota parte del finanziamento erogata a ciascuno dei mutuatari.
Nel caso, ad esempio, di mutuo cointestato tra due soggetti per l'acquisto in comproprietà di abitazione costituente prima casa per uno solo dei cointestatari, si applica l'aliquota del 2% alla quota parte del finanziamento erogata al soggetto mutuatario che acquista l'immobile, ad uso abitativo, non rientrante nel regime agevolativo “prima casa”, mentre si applica l'aliquota dello 0,25% alla quota restante.

Mettiamo ora meglio in luce le agevolazioni nel caso del contratto di mutuo prima casa.

In questo caso abbiamo: l'imposta di registro, o in alternativa l'Iva, si paga con aliquota ridotta e le imposte ipotecarie e catastali sono dovute in misura fissa.
Se il venditore dell'immobile è soggetto ad Iva chi compra dovrà pagare l'Iva con l'aliquota ridotta al 4% al posto del 10%. L'imposta di registro e le imposte ipotecarie e catastali si dovranno pagare nella misura fissa pari a 168 euro ciascuna.
Se il venditore dell'immobile non è soggetto ad Iva l'imposta di registro si dovrà pagare con l'aliquota del 3% al posto del 7%.
Le imposte ipotecarie e catastali si dovranno pagare ognuna in misura fissa di 168 euro.

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