Cosa bisogna fare per accendere un contratto di mutuo

La procedura sottostante alla richiesta ed all’ottenimento di un mutuo immobiliare prevede una serie di specifici passaggi.
Benché possano esservi differenze anche evidenti a seconda del tipo di mutuo scelto o dell'istituto di credito al quale ci si affida, in linea di massima si osserva la presenza di alcuni fasi tipiche.

Il primo passaggio è l’apertura dell’istruttoria: l’aspirante mutuatario presenta domanda di mutuo alla banca e fornisce una serie di dati e documenti che possono essere utili ad una valutazione della sua situazione. Tra le varie informazioni da dare alla banca vi è anche la destinazione del denaro preso in prestito; coinvolgendo importi di un certo rilievo, i mutui rientrano nella categoria dei prestiti finalizzati, concedibili appunto con “vincolo di destinazione”. Basandosi sui dati ricevuti e su una serie di controlli supplementari, la banca cerca quindi di accertare l’effettiva idoneità del soggetto a ricevere il mutuo. Uno di questi controlli consiste nell’incaricare un perito di fiducia (come un geometra, un architetto o un ingegnere) a stimare il valore e le caratteristiche tecniche e giuridiche dei beni che l’aspirante mutuatario ha offerto a garanzia del credito.

Per poter ottenere un mutuo, infatti, deve essere offerta una valida garanzia alla banca; questa procedura comporta l’iscrizione di un’ipoteca sul bene che si intende acquistare con la somma del mutuo, oppure su altri beni che siano già di proprietà del richiedente o di terze parti che si rendono garanti per suo conto tramite fidejussione.
Il ruolo del perito sarà dunque quello di valutare se il valore dell’immobile che il richiedente ha intenzione di ipotecare giustifica la concessione del mutuo da parte della banca. Il perito esamina innanzitutto la documentazione cartacea relativa all’immobile.

Alla fase di controllo della documentazione, subentra quella in cui il perito esamina in prima persona l’unità immobiliare offerta a garanzia del prestito. Terminata la sua analisi, il perito offre le sue considerazioni circa il valore di mercato dell’immobile analizzato.

Va tenuto presente che il pagamento della parcella del perito spetta a chi ha richiesto il finanziamento; anche questa è quindi una spesa che va contabilizzata in fase di scelta del mutuo immobiliare.
Dopo aver condotto tutti gli accertamenti necessari a valutare la situazione finanziaria del richiedente, la fase istruttoria viene chiusa e la banca delibera se l’aspirante mutuatario è idoneo o meno a ricevere il mutuo richiesto.

Per giungere a questa decisione, la banca può anche ricorrere all’uso di strumenti di valutazione auomatica e a tecniche di Credit Scoring, che permettono di stimare la futura solvibilità di un cliente sulla base di un certo numero di variabili (condizione economica del richiedente, ammontare delle rate, esito di precedenti finanziamenti, ecc.) elaborate statisticamente. Quindi, una volta svolta l’istruttoria, la banca, acquisita la documentazione inoltrata ed effettuati ulteriori accertamenti (quali l'acquisizione della "dichiarazione notarile preliminare" sul bene offerto in garanzia, nonché della "relazione tecnico-estimativa" redatta da un ecnico di sua fiducia), è in grado di deliberare il finanziamento.

A delibera avvenuta la banca ne da immediata comunicazione al richiedente e fissa la data della stipula dell'atto pubblico di finanziamento, vale a dire la concessione formale per contratto di accensione mutuo.
Se la domanda di mutuo acquisto non viene accettata, il rapporto tra la banca ed il richiedente si conclude qui.

Esistono diverse cause che possono portare ad un esito negativo, tra cui l’esistenza di forti debiti o di protesti bancari, o il fatto che il cliente compaia nella “black list” dei cattivi pagatori. Se invece la richiesta per il mutuo immobiliare va a buon fine, la fase successiva è quella della stipula del contratto, che formalizza le modalità attraverso le quali la banca fornirà al cliente il finanziamento richiesto ed il mutuatario restituirà la somma ricevuta in prestito.

Alla predisposizione del contratto di mutuo dovrà sempre accompagnarsi la stesura di un apposito piano di ammortamento del capitale, un documento che descrive in maniera schematica e molto dettagliata tutte le rate che il mutuatario dovrà pagare all’ente finanziatore per estinguere il proprio debito, illustrandone le relative scadenze e la ripartizione tra quota capitale e interessi.

Una volta che le condizioni contrattuali sono state stabilite e approvate da entrambe le parti, la banca eroga al mutuatario l’importo monetario richiesto e si ultimano le procedure riguardanti la garanzia prestata (iscrizione di ipoteca). Il contratto di accensione mutuo è dunque la fase conclusiva. Il mutuo viene stipulato davanti a un notaio, e va redatto per atto pubblico.
Oggetto dell'atto è il trasferimento di una somma di denaro della banca al cliente, con l'assunzione da parte di quest'ultimo dell'obbligo di restituire alla banca altrettanto denaro.

Di norma, come abbiamo precedentemente accennato, insieme all'atto di mutuo viene costituita l'ipoteca a favore della banca sulla unità immobiliare oggetto del finanziamento. L'ipoteca costituisce la garanzia che tutela la banca e viene iscritta nei Pubblici Registri immobiliari per renderla pubblica. Si parla qui di mutuo ipotecario. Le banche richiedono l'iscrizione di un'ipoteca di primo grado per un valore superiore al finanziamento erogato (dal 150% al 300%).

L'ipoteca dunque non copre solo il capitale erogato, ma anche: gli interessi nella misura concordata; gli eventuali interessi di mora nel caso di ritardi o mancato pagamento delle rate; i premi assicurativi; gli oneri erariali, i tributi, le spesa, gli oneri notarili, professionali, ecc. le spese giudiziali che la banca dovesse sostenere per il recupero di quanto dovuto.

L'ipoteca si estingue automaticamente dopo 20 anni (se il mutuo dura di più occorre rinnovarla) ma occorre chiedere alla banca l'assenso alla cancellazione se poi si vuole vendere l'immobile. Al fine di snellire al massimo le procedure e gli oneri contrattuali (atto di quietanza, atto di annotazione, ecc.) si fa ricorso, nello stipulare un contratto di mutuo ipotecario, allo strumento del "contratto unico".

Esso si configura come un mutuo acquisto ove l'erogazione dell'intera somma data in prestito ha formalmente luogo contestualmente alla stipula dell'atto; ma la somma può essere trattenuta dal notaio in deposito fino all’avvenuta iscrizione ipotecaria.
Nei dieci giorni successivi alla avvenuta iscrizione, tempo stabilito dalla legge per il consolidamento della ipoteca, la somma viene definitivamente riconsegnata al mutuatario.

Per semplificare e agevolare la transazione la banca in genere attiva il cosiddetto pre finanziamento: rende cioè immediatamente disponibile la somma, sulla quale verranno pagati gli interessi per i giorni trascorsi dall'erogazione al completamento della pratica notarile di ipoteca.

Per Mutuo Arancio l’erogazione della somma avviene tramite assegni circolari rilasciati alla stipula del contratto di accensione mutuo o al consolidamento dell’ipoteca (a norma di legge, 10 giorni successivi all’iscrizione dell’ipoteca stessa).

Fondamentale è il ruolo del notaio. L'atto di concessione del mutuo immobiliare deve essere stipulato, come abbiamo accennato, nella forma di atto pubblico, cioè davanti a un notaio. Questa formalità è richiesta dalla legge, sia per poter iscrivere l'ipoteca sull'immobile, sia per attribuire all'atto pubblico il requisito di "titolo esecutivo".
L’atto di mutuo è un “titolo esecutivo” nel senso che se il debitore non adempie ai suoi obblighi non è necessaria una sentenza di condanna: per l’esecuzione del contratto basta semplicemente l’atto.
Ciò assicura una certa tranquillità alla banca creditrice ed una tutela nella stipula del contratto di accensione del mutuo.

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