Definizione e caratteristiche del contratto di mutuo

Il mutuo è un contratto attraverso il quale una parte detta mutuante consegna all’altra parte,detta mutuatario, un bene o una somma di denaro, dietro garanzia di restituzione secondo particolari condizioni concordate e sottoscritte.

Il contratto di mutuo, che può essere sia gratuito che oneroso, ha l’accezione di rientrare tra i contratti tipici e reali, ed è contemplato dal Codice Civile all’art. 1813.
Esistono diversi tipi di mutuo.

Quella che si ritrova maggiormente involve il mutuo immobiliare, per il quale le somme pecuniarie vengono concesse per l’acquisto di un bene mobile od immobile.

Il mutuo fondiario è una sottocategoria del mutuo immobiliare e si distingue sia per la durata del mutuo, la quale non può essere inferiore ai 18 mesi, sia per la relazione tra l’importo concesso e la valutazione del prestito, che non può superare l’80% secondo le nostre leggi.

Ma chi può erogare il credito? Al giorno d’oggi questa facoltà è concessa a tutti gli intermediari finanziari mentre un tempo la cerchia era ristretta a pochi istituti di credito che svolgevano quest’attività a tempo pieno o che avevano una sezione dedicata, la famosa Sezione Autonoma di Credito Fondiario (SACF).

Continuando il discorso sulle tipologie di mutuo, dobbiamo spendere una parola particolare per il contratto di mutuo più diffuso: il mutuo bancario.

Il mutuo bancario viene concesso da una banca dietro la sottoscrizione di una garanzia da parte del mutuatario, usualmente per l’acquisto di un bene immobile, ma non solo. Esso è infatti erogato anche per supportare la costruzione di un immobile, ed in questo caso si parla di mutuo edilizio, piuttosto che per la ristrutturazione, il mutuo per manutenzione e ristrutturazione, appunto.

Un’ultima forma è il mutuo liquidità, stipulato nel caso in cui si abbia necessità di importanti somme di denaro.
La restituzione dell’importo concesso in prestito dalle banche avviene secondo un piano di ammortamento prestabilito che prevede delle rate comprensive di quote capitale e quote di interessi.

All’accensione di un contratto di mutuo una delle prime operazioni consiste nello stabilire i tassi del mutuo, che possono essere fissi o variabili e si calcolano facendo riferimento ad alcuni indici detti spread del mutuo, quali possono essere l'Eurirs o l'Euribor.

Nel mutuo a tasso fisso il mutuatario corrisponderà lo stesso tasso per tutta la durata del mutuo, mentre nel mutuo a tasso variabile l’importo dipenderà dall’andamento dei tassi.

Quando si stipula un mutuo, la banca chiede, a garanzia della somma mutuata, un’ipoteca sulla casa, sull’immobile oggetto del contratto o su altri immobili di proprietà del mutuatario o di terze parti, che prevede l’emissione di un atto notarile, sia per la sua iscrizione che per la sua cancellazione.
Dopo che il mutuo è stato concesso, il mutuatario eventualmente, nel tempo, procedere alla rinegoziazione del mutuo stesso, vale a dire alla modifica di alcune clausule contrattuali con la banca, come la durata del contratto od il tipo di tasso.

Un’altra possibilità di variazione rispetto agli accordi iniziali consiste nell’estinzione del mutuo compiuta anticipatamente rispetto a quanto stabilito, che, viene paradossalmente considerata al pari di un inadempimento, poiché non consente al mutuante di continuare a percepire gli interessi sulle rate per tutto il periodo concordato all’inizio.

Leggi e normative sul mutuo sono comunque in continua evoluzione, come possiamo notare proprio nel suddetto caso della penale.

La legge Bersani sul mutuo, infatti, ha vietato l’applicazione di qualsiasi onere per il problema estinzione anticipata del mutuo, per i contratti stipulati successivamente all’emissione dello stesso, per cui il mutuatario potrà semplicemente saldare il debito residuo.

La stessa regola, secondo quanto dettato dalla legge finanziaria del 2008 (legge n. 244 del 24 dicembre 2007), vale anche nell’estinzione anticipata dell’ accollo del mutuo, ossia il processo di cessione del debito.

Il mutuo può anche essere ceduto a terzi attraverso una procedura che si chiama cartolarizzazione, contemplata dalla legge n. 30 del 30 aprile 1999, la quale, nello specifico, autorizza la banca a trasferire il credito ad un soggetto terzo, percependo una percentuale, senza dover richiedere il consenso del debitore.

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